伴隨著旅游業的發展壯大,文化旅游以一種新業態在旅游產業中慢慢孵化,國內文化旅游市場開始受到重視。我們通過梳理近年來逐步出臺的大量相關支持政策,可以發現文旅產業的政策推動力度逐步加強,“旅游是載體、文化是靈魂”的定位越加清晰。


根據中指研究院專題研究報告,一方面,2019年國內旅游人數60.1億人次,比上年同期增長8.4%,國內旅游收入為6.63萬億元,比去年同期增長11%,且從2010年以來,年均增長率達16.3%,文化旅游業已成為新常態下新的經濟增長點。另一方面,供給端持續較熱的旅游業存在結構性供給不足和結構性過剩的問題,高品質旅游產品供不應求,需求端呈現由資源導向型逐步發展為生活方式導向型。在此背景下,加上各種利好政策頻出,我國文化旅游產業正迎來新一輪黃金發展期。


在此背景下,中指研究院開展“中國房地產文旅標桿項目研究”,通過對項目定位、宜居理念、區位環境、企業品牌等方面進行深入分析,旨在發現行業中優秀的文旅標桿項目,引領時尚旅居生活。


恒大·丁字灣世紀文化城憑借全方位打造宜居宜業宜游的理念、極具發展潛力的區域價值、優質旅游生態環境、可期的投資價值、強大的企業品牌影響力等優勢,成功打造“華北最具影響力文旅標桿”。


項目具體有哪些優勢或特質能獲此殊榮?以下我們進行深度剖析。


01

打造宜居宜業宜游文旅標桿

筑就美好生活

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通過對恒大·丁字灣世紀文化城項目定位、周邊交通、醫療、教育、環境、景點等配套資源進行深入分析發現,項目獲此殊榮可謂實至名歸。


1、契合片區文旅定位,宜居宜業宜游

項目位于丁字灣濱海新區內,地處環青島藍色經濟帶上,定位海濱國際旅游目的地,宜居城市群和海洋生態文明示范區。項目文旅屬性契合片區文旅定位,整體宜居宜業宜游。從丁字灣海洋文化旅游產業聚集區整體規劃定位來看,丁字灣海洋文化旅游產業聚集區重點發展文化、旅游、現代服務和創意等產業。項目規劃發展與片區定位高度一致。


圖:丁字灣海洋文化旅游產業聚集區規劃布局

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資料來源:中指院搜集整理


2、眾多景點環伺,形成產業共振,宜游性強

恒大·丁字灣世紀文化城所在城市是萊陽市,萊陽歷史悠久,素有“梨鄉”、“中國書法之鄉”、“中國恐龍之鄉”之美譽。萊陽文化底蘊厚重,衍生于農桑、地理之上的“梨文化”、“恐龍文化”、“參文化”、“燈碗文化”及文化之上的“書法文化”、“武術文化”、“道教文化”等源遠流長,為旅游業的崛起醞釀出強大的內引力。2017年,萊陽首次將文化旅游提升到現代服務業龍頭地位,對全境旅游資源進行發掘、包裝、推介,培育一批精品旅游景區和高品質旅游專線,著力建設“膠東特色文化旅游節點城市”。萊陽市旅游資源豐富,包括有白堊紀國家地質公園、梨鄉風情旅游區、濯村、五龍河國家水利風景區等旅游景點,國家4A、3A、2A級景區6處。萊陽市文化旅游產業發展迅速,2018年全市共接待國內外游客620萬人次,同比增長14%,旅游總收入達23億元,同比增長12%,文旅產業前景巨大。


從項目具體區位看,眾多景點環伺,宜游性強。項目坐落于環青島藍色經濟帶上的丁字灣濱海新區,丁字灣濱海新區憑借自身豐富的旅游資源,大力發展休閑度假、觀光旅游等高端服務業。同時項目周邊分布眾多旅游景點,如國家4A景點白堊紀國家地質公園、國家3A旅游景點梨鄉風情旅游區、濯村,國家2A級旅游景點五龍河國家水利風景區、娘娘山風景區、蜆河公園等旅游景點,眾多景點與恒大·丁字灣世紀文化城形成有力共振,增強區域旅游產業集群,強化客戶體驗。


圖:項目周邊景點分布圖

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資料來源:中指院搜集整理


3、片區交通配套完善,通行便利

項目坐擁完善交通路網,公路、高速、輕軌、機場環伺周邊,出行十分方便。周邊有威青高速、龍青高速、萊濰高速、沈海高速等多條高速匯聚;項目附近有青威公路、萊青公路、濱海公路連接內外;同時青海榮城際鐵路規劃的R1號線在丁字灣也有設站,青島地鐵11號線(藍色硅谷線)延長線將延伸至丁字灣,周邊還有青島流亭國際機場、膠東國際機場、煙臺蓬萊國際機場等多個機場。實現省內、全國便利出行,交通十分便捷。


圖:項目周邊交通格局

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資料來源:中指院搜集整理


4、頂級樂園配套——恒大童世界,暢享繽紛生活

項目毗鄰恒大旅游集團旗下兩大拳頭產品之一的“恒大童世界”。恒大童世界是專為2-15歲的少年兒童打造的全球唯一的“全室內、全天候、全季節”的大型童話神話樂園,以中國文化、中國歷史、中國故事為核心內容,既融合中國文化精髓和世界文明,又采用世界最成熟、最受歡迎、科技含量最高的頂級游樂設施設備及技術,打造出頂級童話神話樂園。


圖:恒大童世界六大主題樂園效果圖

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5、國際全能配套, 尊享品質生活

項目自身綜合文旅配套豐富。除恒大童世界外,項目亦規劃有8300㎡兒童三館(兒童游樂城、兒童反斗城、兒童體驗館)、恒大星級酒店、會議中心、運動中心、運動公園、親子農莊、恒大影城、繁華風情街、歐式景觀園林、全齡教育學校等十五大國際全能配套,是集游樂、文化、休閑、商業、居住等配套為一體的文化旅游勝地,全面融合旅游、居住、工作的各種需求,帶給業主全新怡居生活體驗。


圖:恒大·丁字灣世紀文化旅游城項目配套效果圖

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6、金碧物業,讓業主尊享專業化禮遇

項目由恒大集團旗下金碧物業集團有限公司專屬服務,其擁有國家一級物業管理資質,管理物業類型涵蓋住宅、寫字樓、城市綜合體、商業中心、旅游地產等,以23年運管經驗,扎實的專業素養,始終秉承“誠信、尊重、微笑、滿意”的服務理念,貫徹“急業主所急,想業主所想,全心全意為業主服務”的質量方針,執行“過程與結果雙滿意”的工作宗旨,提供360度24小時全天候管家式服務,讓業主尊享專業化禮遇。


7、生活配套齊全,宜居性強

項目擁有多元化的商業配套、齊全的教育資源、充足的醫療配套,宜居性強。


商業配套方面,項目自身商業配套齊全,設施完善。項目自身配套有約5.2萬㎡風情商業街,約4.1萬㎡星級恒大酒店,約1.5萬㎡會議飲食中心,約8000㎡巨幕恒大影城……全能商業配套,萬象繁華自由暢享。


教育配套方面,項目自身教育配套資源充足且周邊教育配套齊全。項目規劃有全年齡層的菁英教育配套,同時項目周邊多所高校環伺,包括有山東大學藍谷校區、青島農業大學藍谷校區、北京航空航天大學藍谷校區等名校。


醫療配套方面,項目周邊醫療配套亦較充足。包括項目南部臨近的即墨市第二人民醫院,是一所集醫療、科研、教學、預防、保健、康復于一體的二級綜合性醫院;項目西北部緊靠萊陽市第三人民醫院。同時項目內部將引進社區衛生院等完善項目醫療配套,有效滿足業主醫養需求。


02

享區域政策及規劃利好

區域價值凸顯

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恒大·丁字灣世紀文化城除了自身完善的配套外,亦擁有優越的地段優勢及區域發展潛力。項目地處環青島藍色經濟帶上,迎區域規劃發展利好,占據丁字灣區域一體化發展,打造新舊動能轉換煙青區域合作橋頭堡,區域發展前景廣闊。


1、地理優勢:享青煙威三市融合利好,區位優勢凸顯

(1)三市交界,地理位置優越


項目所在的丁字灣位于青島、煙臺、威海三市交界,東北臨煙臺,西南接青島,在三大強市環繞下,項目地理位置優越。


從定位看,三大城市定位明確。青島的戰略定位是要打造“一帶一路”國際合作新平臺,承擔著中國同上合組織國家互聯互通的重任,著力推動東西雙向互濟、陸海內外聯動的開放格局;煙臺定位為制造業強市、海洋經濟大市、宜業宜居宜游城市;威海定位為山東半島的區域中心城市,重要的海洋產業基地和濱海旅游城市,中韓經濟區的橋頭堡。


從經濟發展看,三大城市經濟、人口優勢凸顯。通過對山東主要城市及周邊重點城市GDP、常住人口及人均GDP等指標進行比較分析發現,項目所依托的三大城市中,青島、煙臺GDP、常住人口、人均GDP指標表現都非常好,排名前五,威海人均GDP優勢相對較好。


圖:項目區位圖

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表:2019年山東主要城市及周邊重點城市GDP、常住人口及人均GDP 

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資料來源:各城市2019年統計公報


更為值得一提的是,丁字灣緊靠青島鰲山灣、藍谷高新技術區兩大高定位、高發展前景區域。2017年,青島發布全新城市空間戰略——三帶一軸、三灣三城、組團式, “三灣三城”概念首次推出。三灣是指由中心灣區膠州灣、西部灣區靈山灣、東部灣區鰲山灣,其中東部灣區將以鰲山灣群為依托打造東部灣城,建設世界知名、以海洋教育科技為特色的“中國藍谷”。丁字灣緊臨鰲山灣,地理位置優勢明顯。

 

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(2)優越區位優勢下,政府強勢推進片區發展


正是認識到丁字灣區域先天地理優勢,多年來煙臺市委、市政府高度重視丁字灣區域的開發建設,先后制定出臺了《關于加快萊陽南海新區發展的意見》(煙發[2010]26號)、《關于規劃建設海陽亞沙文化旅游產業集聚區的意見》(煙發[2012]15號)。力爭將包括丁字灣區域在內的“四區一島”打造成煙臺區域發展的增長極,將丁字灣區域打造半島一體化發展的對接點、青煙威三市的“后花園”。


2018年,在全省上下深入推進“新舊動能轉換重大工程”過程中,煙臺作為“泛濟青煙新舊動能轉換綜合試驗區”的核心增長極,迎來的重大發展機遇。在市新舊動能轉換辦公室編制的總體方案中,將丁字灣區域作為重點區域進行論證規劃,提出了打造“南部經濟崛起帶”的設想,即對接青煙兩市要素資源和產業轉移,推動丁字灣區域一體化發展,打造新舊動能轉換煙青區域合作橋頭堡。


2、政策優勢:規劃利好助力,帶動區域價值升級

(1)國家戰略下的藍色經濟重要節點,發展前景可期


丁字灣濱海新區于2010年8月獲批省級濱海旅游度假區,并納入國家發展戰略,成為山東半島藍色經濟區9個集中集約用海區域之一。而山東半島藍色經濟區,是中國第一個以海洋經濟為主題的區域發展戰略,也是是中國區域發展從陸域經濟延伸到海洋經濟、積極推進陸海統籌的重大戰略舉措。


2011年1月4日,國務院批復《山東半島藍色經濟區發展規劃》,標志著全國海洋經濟發展試點工作進入實施階段,也標志著山東半島藍色經濟區建設正式上升為國家戰略,成為國家層面海洋發展戰略和區域協調發展戰略的重要組成部分。區域迎來政策利好,開啟的快速發展之路。

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(2)山東半島城市群、青島都市圈發展提速,項目迎利好


中指研究院專題研究報告顯示,城市群政策自2006年首次提出以來,目前已獲國家戰略支持,多個城市群規劃出臺,邁入全面提速發展期。2006年,國家“十一五”規劃綱要國首次提出“把城市群作為推進我國城鎮化進程的主體形態”。2007年十七大報告指出,以大城市為依托,形成輻射作用大的城市群,培育新的經濟增長極?!笆濉币巹澾M一步將其作為城市化保障的重要政策。2012年十八大報告指出,繼續實施區域發展總體戰略,科學規劃城市群規模和布局。2013年中央城鎮化工作會議提出,要在中西部和東北有條件的地區,依靠市場力量和國家規劃引導,逐步發展形成若干城市群。2014年《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》及“十三五”規劃要求建設長三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸、哈長、遼中南、中原、長江中游、成渝、關中平原、北部灣、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、蘭州-西寧、寧夏沿黃、天山北坡等19個城市群。2017年十九大報告指出,以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。2018年中共中央國務院《關于建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》明確指出,以京津冀城市群、長三角城市群、粵港澳大灣區、成渝城市群、長江中游城市群、中原城市群、關中平原城市群等城市群推動國家重大區域戰略融合發展,建立以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域發展新模式,推動區域板塊之間融合互動發展。2015年至今,國務院已批復11個城市群規劃,城市群全面提速發展。


同時,2019年2月21日,國家發改委發布《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》,提出到2022年,中國都市圈同城化取得明顯進展,到2035年,現代化都市圈格局更加成熟,形成若干具有全球影響力的都市圈。2019年8月26日,中央財經委員會第五次會議召開。會議指出,當前經濟發展的空間結構正在發生深刻變化,中心城市和城市群正在成為承載發展要素的主要空間形式。未來要進一步增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力。這意味著,中心城市帶動和全面城市群戰略成為下階段中國區域經濟發展的最重要方向及支撐中國經濟高質量發展的主要平臺。


圖:山東半島城市群空間結構圖

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2020年伊始,全國多城市包括河北、河南、吉林、安徽、山東、上海等已就城市群、都市圈建設展開新一輪部署。山東省2020年政府工作報告亦明確提出,“支持濟南、青島建設國家中心城市,培育發展濟南都市圈、青島都市圈?!?月14日山東省人民政府發布《關于加快膠東經濟圈一體化發展的指導意見》指出,加快膠東經濟圈青島、煙臺、威海、濰坊、日照等市一體化發展,構建合作機制完善、要素流動高效、發展活力強勁、輻射作用顯著的區域發展共同體,建設國際知名的青島都市圈。5月16日,青島政府工作報告中明確提出,“在服從服務全國全省大局、創建國家中心城市進程中展現更大作為?!?/span>


伴隨青島、煙臺、威海三市的深度融合,青島創建國家中心城市的步伐加快,青島都市圈的快速發展,對丁字灣的引領和輻射帶動功能將進一步加強,區域發展潛力可期。


03

區域房地產市場看好

未來發展潛力可期

____________

優質的旅居生活除了應具有宜居屬性外,亦應具有非常好的投資前景。通過對恒大·丁字灣世紀文化城項目自身定位、區域規劃發展、片區土地價值等進行分析發現,項目的投資前景可期。


1、文旅定位,助力項目價值提升

通過對一些國內外典型主題樂園進行分析發現,大型游樂園對區域人口集聚、配套提升、消費升級等均有助推作用,從而對周邊項目房價實現保值增值起到重大推動作用。


以上海迪士尼為例,自2009年11月項目獲批以來,截至2020年4月其所在的川沙板塊住宅成交價格漲幅超400%,遠超上海市整體房價上漲速度。


廣州長隆1997年開業,開業當天創下日接待客80000多人,2017年接待游客量達到3100多萬,旅游收入約30億。片區房價由2006年約3000元/㎡漲至2019年12月的37275元/㎡,漲幅遠超廣州全市水平。


圖:上海迪士尼周邊房價與上海整體住宅成交價漲幅對比

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圖:廣州長隆周邊房價與廣州整體住宅成交價漲幅對比

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資料來源:CREIS數據庫


2、藍色經濟區、城市群、都市圈發展前景加持,項目未來發展空間大

項目位于山東半島城市群,青島都市圈覆蓋范圍內,享青煙威三城融合利好,未來發展空間大;此外,項目處于國家戰略下的藍色經濟重要節點,伴隨山東半島藍色經濟區建設的推進,亦將迎來發展之機。


3、品牌房企齊聚,片區未來前景被房企看好

一般來說,房企扎堆的區域代表著巨大的發展前景。因為房企在拿地之前就已經對項目所在區域未來規劃、人口導入、資源配套等指標進行過深入的調查,認可區域發展前景后才會重金投入購地。而品牌房企大量集聚的區域更是彰顯了區域強大的發展前景。


通過分析可以發現,當前項目所在區域銷售額十強房企中就有四強在區域內布局,包括恒大、碧桂園、中海、綠地,另外區域內還囊括了花樣年、魯能等一些品牌房企。區域內聚集了恒大童世界、東方海洋龍棲城、魯能國際頂端度假村、中國影視文化產業園等多個大型項目。品牌開發商的齊聚和操盤,將力促區域規劃變現,交通、教育、生活等配套升級,區域發展潛力將持續提升。


04

背靠世界500強企業

項目品牌價值凸顯

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恒大·丁字灣世紀文化城是由世界500強企業集團恒大集團傾力打造。恒大集團是以民生地產為基礎,文化旅游、健康養生為兩翼,新能源汽車為龍頭的世界500強企業集團。2019年《財富》世界500強排名第138位,連續四年斬獲“中國房地產百強企業綜合實力TOP10”第一名,企業綜合實力突出。

 

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恒大集團秉承“民生地產”理念,至今在中國280多個城市擁有項目810多個,與全球860多家知名企業戰略合作,實施精品戰略,打造高品質、高性價比產品,開創行業“全精裝修交樓”和“無理由退房”先河,讓600多萬業主實現宜居夢想。二十多年的發展歷程,恒大地產集團打造出多個標桿項目,顯示出項目強大的品牌影響力。


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